DISPOSITIF BESSON / DE ROBIEN

DISPOSITIF BESSON / DE ROBIEN
Investissement immobilier défiscalisant

Bénéficiaires :

Les propriétaires de logements neufs, ou ayant acquis un bien en V.E.F.A, affectés à la résidence principale du locataire peuvent bénéficier d’un amortissement de leur investissement. Ce dispositif, baptisé dispositif  » Besson  » s’adresse aux personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés.

En cas de réalisation de l’investissement en indivision, chaque co-indivisaire peut bénéficier du dispositif à hauteur de sa quote-part.

Depuis le 3 avril 2003 (date d’effet de l’amendement de Robien) le dispositif Besson a subi un certain nombre d’aménagements applicables aux logements acquis depuis cette date et placés sous le régime du dispositif déjà dénommé de Robien :
– le plafond de ressources des locataires en vigueur dans le dispositif  » Besson  » est supprimé.
– Les plafonds de loyers ont été revus à la hausse pour être fixés à environ 90% du loyer du marché libre des logements neufs.

Engagement des investisseurs :

Le propriétaire du logement doit prendre l’engagement de le donner en location nue à titre d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal pendant une durée de neuf ans. Cette durée est appréciée de date à date à compter de celle de la prise d’effet du bail.

La location doit être effective et continue et prendre effet dans les douze mois de l’acquisition ou de l’achèvement de la construction ou des travaux.

Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le bénéfice du régime est subordonné à un engagement de la location de la société (de neuf ans) et à un engagement de conservation des titres de la société par l’associé jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location.

Location à un enfant ou à un ascendant :

Pour les investissements réalisés à compter du 9 octobre 2002, (dispositions reprises dans le cadre de l’amendement de Robien), le titulaire du bail peut-être un ascendant ou un descendant du propriétaire ou encore un ascendant ou un descendant de l’un des membres de son foyer fiscal. En revanche, la location à un membre du foyer fiscal du propriétaire demeure incompatible avec le régime d’amortissement y compris lorsqu’il s’agit d’un ascendant ou d’un descendant du propriétaire.

Les plafonds à respecter :

Pour bénéficier du nouveau dispositif de Robien, le bailleur doit s’engager à ce que le montant des loyers ne soit pas supérieur à des plafonds fixés par décret.

Plafonds mensuels de loyer par m2 charges non comprises :

Zones géographiques	Montants
Zone A :	18 €
-> Agglomération parisienne -> Côte d’Azur -> Genevois français

Les avantages fiscaux :

Le régime permet de déduire des revenus fonciers l’amortissement du logement immobilier acquis ou construit. Les éventuels déficits fonciers sont alors imputables au revenu global dans les conditions de droit commun. La base de calcul de l’amortissement est constituée par le prix d’acquisition du logement majoré des frais accessoires : honoraires du notaire, commissions, droits de timbre, droits de mutation et/ou TVA.

Le taux de l’amortissement est de 8 % les cinq premières années puis de 2.5 % les quatre années suivantes. A l’issue de cette période, le propriétaire peut, pendant au maximum six années supplémentaires, continuer à bénéficier d’une déduction de l’amortissement à 2.5 %.

Le point de départ de la période d’amortissement est fixé au premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. En cas d’acquisition ou d’achèvement en cours d’année, la première année doit être réduite prorata-temporis.

Le taux de la déduction forfaitaire pratiquée sur les revenus fonciers procurés par l’immeuble est temporairement ramené à 6 % (au lieu de 14 %) pendant le période d’amortissement.

Obligations déclaratives :

L’engagement de location doit être joint à la déclaration de revenus de la première année d’application du régime accompagné de certains justificatifs (avis d’imposition du locataire, déclaration d’achèvement de travaux…) et d’un tableau fournissant les éléments de calcul de l’amortissement déduit.

La Loi Besson avec l’aménagement Robien pour vous ?

L’opération de type loi besson est accessible au contribuable qui souhaite utiliser l’argent de ses impôts et le capitaliser pour financer les études de ses enfants, pour préparer sa retraite, protéger sa famille, etc…

Le taux de déduction est de 8% du prix d’acquisition les cinq premières années et de 2.5 % les dix années suivantes.

Jusque 65 % du montant de votre investissement est déductible, la réduction d’impôts sera en fonction de votre taux d’imposition.

Aucun apport financier n’est nécessaire, l’investissement est réalisé à 100 % par un prêt bancaire qui comprend tous les frais.

Imputation des déficits fonciers (jusque 10.700 €/an) sur le revenu global.

Les déficits fonciers éventuellement dégagés sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Tableau récapitulatif :

Cadre Juridique
– Investir dans du neuf – louer au minimum 9 ans – respecter le plafond des loyers
Objectif
– Constituer un patrimoine sans apport – Réduire vos impôts – Diversifier et sécuriser votre patrimoine – Préparer votre retraite
Principe
Vous achetez un bien immobilier pour le louer et constituer un patrimoine sans apport	Vous bénéficiez de réductions d’impôts au minimum pendant 9 ans, et au maximum 15 ans
Les loyers remboursent une partie des mensualités. Le reste est assuré par votre épargne mensuelle	Vous déduisez de vos revenus imposables 65% du montant investi
La rentabilité est déterminée par le prix d’achat, les loyers annuels perçus et la réduction d’impôt.	8 % les 5 premières années 2,5 % les 10 années suivantes