La loi Duflot est une loi permettant d’obtenir une défiscalisation, en contrepartie d’un investissement immobilier dans le neuf. Cette loi a pris le relais de la loi Scellier. La loi Duflot propose une réduction de 18% de l’investissement contre 13% auparavant, avec la loi Scellier.
A noter que ce dispositif dispose de conditions et contraintes
Il faut savoir que l’avantage fiscal reste plafonné à un investissement Duflot de 300 000€ maximum. Concernant la période de location, l’investisseur doit s’engager à louer son bien pendant au moins neuf ans, à défaut, il existe un risque de reprise fiscale. Le locataire se doit d’utiliser le logement au titre de résidence principale, et non comme résidence secondaire ou location saisonnière. De plus, le locataire ne peut être ni un ascendant, ni un descendant ni un membre du foyer fiscal. Une deuxième contrainte consiste en un plafonnement des loyers, censé permettre aux ménages les plus modestes de se loger. C’est ainsi que vous devrez louer votre bien pendant neuf ans, à un tarif inférieur de 20% aux prix pratiqués sur le marché locatif. En zone A Bis, le plafond de loyer est notamment fixé à 116, 52€ le mètre carré, puis 9,88€ en zone A, etc. Des loyers donc très modérés pendant neuf ans. Mais la réduction d’impôt de 18% sur neuf ans vient compenser le tout. Ainsi, pour un investissement de 300 000€, vous pourrez déduire 54000 sur neuf ans, soit 6000€ par an.
Pour calculer le loyer maximal hors charge que vous pourrez appliquer, il convient de multiplier la base tarifaire fixée par décret, par la surface du logement en mètres carrés, puis de multiplier le résultat par un coefficient correcteur. Ce coefficient est 0,7 + (19/ surface du bien). Exemple pour un logement de 90 m2: 90x 12,27 x (0,7 + (19/ 90))= 1006, 12€ de loyer maximum pendant neuf ans.
Il faut savoir que le locataire dispose également de contraintes!
En effet, pour que ces loyers modérés soient accessibles aux ménages les moins fortunés, ceux-ci ne doivent pas dépasser un certain niveau de revenus, pour y accéder. Pour exemple, en zone A, un couple avec un enfant ne doit pas déclarer plus de 65 579€ par an. En zone B1, ce montant est porté à 29751€ pour un célibataire, puis 47780 pour un couple avec un enfant, et ainsi de suite pour chaque zone. Ces plafonds variant en fonction de la zone et du nombre de personnes composant le ménage.
Les limites de la réduction d’impôts
Nous avons noté précédemment la limite portant sur le montant de l’investissement de 300 000€ maximum. Mais il ne s’agit pas là de la seule limite à noter. Le dispositif Duflot tient aussi compte de la surface du logement, et non seulement de son prix, et limite ainsi la réduction d’impôt autorisée à 5500€ du mètre carré.
Le gouvernement a également instauré un plafonnement des niches fiscales. Il n’est donc pas possible de déduire plus de 10 000€ d’impôts par an. Vous pouvez donc cumuler plusieurs investissements simultanément. Mais les avantages fiscaux annuels seront tout de même plafonnés à 10 000€ par foyer fiscal.
La mise en place de la loi Duflot Ancien Réhabilité
Il s’agit d’une loi entrée en vigueur au 1er janvier 2013,et qui prendra fin le 31 décembre 2016. Cette loi propose également un avantage fiscal sous forme de réduction d’impôt, plafonné à 54 000 € sur 9 ans. En contrepartie, le bailleur est soumis à des conditions et contraintes dans le temps. La réduction d’impôt est de 18% répartie sur neuf ans, pour un investissement maximum de 300 000€. Il est donc possible de gommer 100% de son impôt, avec une réduction annuelle de 6000€. Ce dispositif est applicable aux locaux affectés à un usage autre que l’habitation, et que le contribuable transforme alors en logements. Cela est également applicable aux logements qui ne satisfont pas aux critères de décence, et qui font ainsi l’objet de travaux de réhabilitation définis par le décret, et qui permettent au logement d’acquérir des performances techniques, proches de celles d’un logement neuf. Dans ce cas là, pour le calcul du taux de réduction d’impôts, est utilisé le prix de revient du bâtiment, augmenté du montant des travaux de réhabilitation ou de transformation.
Comparatif Duflot/ Scellier
La loi Duflot propose certes, un taux de réduction d’impôt pus élevé: 18% contre 13% pour le scellier, mais plafonne néanmoins les loyers bien plus bas que pour le dispositif Scellier. En conséquence, la loi Duflot se trouve être bien moins rentable que le dispositif Scellier, malgré le taux de réduction plus élevé. Le dispositif Scellier en reste néanmoins toujours très intéressant, pour les particuliers payant beaucoup d’impôts, et souhaitant investir.
D’autres dispositifs de défiscalisation ont existé et perdurent parfois encore
Qui n’a pas entendu parler du Borloo recentré, du régime Périssol, du Borloo, de la loi Besson, du Robien recentré, etc. Par exemple, la loi De Robien recentré est la transformation de l’ancienne loi Besson. Un propriétaire qui achetait un logement neuf pouvait diminuer le montant de ses impôts, dans la mesure où il louait le logement dans certaines conditions tenant aux revenus du locataire ainsi qu’au montant du loyer. Mais un dispositif rétroactif au 3 avril 2003, avait supprimé les conditions de ressources et augmenté de 40% environ le montant des plafonds des loyers précédents. Les obligations principales tenaient essentiellement, en la location du logement à titre de résidence principale, sous forme non meublée, pendant au moins neuf ans, et pour un logement neuf bien entendu.
La loi Duflot est donc très proche des lois précédentes. Seules les conditions varient d’un dispositif à l’autre. A la différence du système Duflot Ancien qui n’existait pas à l’époque du De Robien Réhabilité.
Vous pouvez effectuer une estimation de la réduction possible dans le cadre de la loi Duflot, en fonction du montant investi, de la zone où est effectué l’investissement, ainsi qu’en fonction du montant d’impôt annuel que vous souhaiteriez déduire.
Mais attention! N’achetez pas uniquement pour la réduction d’impôt. Assurez-vous de payer le logement à sa juste valeur, car cela reste avant tout un investissement, qui doit être rentable, même au delà des neuf ans et de la réduction d’impôt.
