PRINCIPE
Les dispositifs de Robien « recentré » et Borloo, permettent aux particuliers investissant dans l’immobilier locatif neuf, de diminuer le montant de leur revenu imposable, réduisant mécaniquement le montant de l’impôt à payer.
AVANTAGE FISCAL
La loi permet de déduire de ses revenus jusqu’à 65% du montant de son investissement selon le régime choisi :
1°) De Robien « recentré » : (50%du montant total investi)
6% du prix d’acquisition du logement pendant les sept premières années (soit 42%)
4% de ce prix pendant les deux années suivantes (soit 8%)
2°) Borloo: (65% du montant total investi)
6% du prix d’acquisition du logement pendant les sept premières années (soit 42%)
4% de ce prix pendant les deux années suivantes (soit 8%)
2.5% de ce prix pendant les six années suivantes (2 fois 3 ans maximum) (soit 15%)
abattement forfaitaire de 30% des loyers
La loi prévoit des déductions supplémentaires :
les frais réels de gérance
les primes d’assurance pour risque de loyers impayés, détériorations, vacances locatives
la taxe foncière
les intérêts d’emprunt
L’avantage fiscal est matérialisé par une diminution des revenus imposables et sera proportionnel à la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de l’investisseur.
Plus ce dernier est fiscalisé, plus son avantage fiscal est attractif pour une opération donnée.
CONDITIONS
Acquérir un logement neuf
Le donner en location (nue) pendant au moins neuf ans, à titre d’habitation principale à un locataire, à l’exception des membres de son foyer fiscal
Le loyer sera plafonné en fonction d’un zonage géographique et du régime choisi
NB : pour le régime « Borloo », outre un plafond de loyer plus bas, la loi impose un plafond de ressources du locataire.
EXEMPLE CHIFFRE
M. Dupont réalise un investissement qui génère une économie d’impôts pouvant atteindre 36 000 euros sur 9 ans (en de Robien « recentré »), et 60 000 euros sur 15 ans (en Borloo).
Exemple pour un couple marié avec 2 enfants, TMI = 40%, et un investissement de 200 000 euros financé par crédit In Fine.
Dans le cas de revenus fonciers existants, l’avantage fiscal généré sera encore majoré.
NOTRE AVIS
Les nouvelles dispositions, notamment en régime de Robien « recentré », vont inciter davantage les investisseurs à revendre leur bien au terme de l’engagement locatif minimum.
Quelques maisons individuelles locatives noyées dans un programme en grande majorité destiné à l’accession à la propriété, permettront d’éviter l’inconvénient de ventes massives simultanées.
Privilégier un investissement dans une offre locative rare (maison individuelle).
Ne pas privilégier l’avantage fiscal, ni l’effort d’épargne, mais être attentif à la qualité intrinsèque du bien.
